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La cedolare secca nelle locazioni turistiche brevi

Postato da Mario Chiavola on 29/03/2018
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Con la manovra correttiva 2017 (DL n. 50/2017) i redditi che provengo dalle locazioni di immobili ad uso abitativo e con durata breve sono soggetti ad un particolare regime fiscale. Dal 1° giugno 2017 è stata introdotta una tassa che comporta il pagamento della cedolare secca per le locazioni turistiche inferiori a 30 giorni. Accedendo al sito verranno chiariti tutti gli aspetti che riguardano la cedolare secca nelle locazioni turistiche brevi. Affidarsi a veri esperti del settore è il passo giusto da fare, per contare su servizi affidabili e trarre profitto da un immobile senza essere per forza il proprietario. Un professionista saprà come illustrare ogni passo della normativa e tutti i profili riguardanti la responsabilità che incombe sugli agenti immobiliari, nonché sui gestori dei portali telematici.

Le locazioni turistiche

La definizione di locazione turistica viene chiarita dall’art. 4 del DL n.50/2017. In particolare, appartengono alle locazioni turistiche quei contratti che hanno ad oggetto immobili destinati ad essere abitati, con esclusione delle pertinenze e che hanno una durata non superiore a 30 giorni. Questo genere di locazione non soggette a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e nemmeno all’imposta di bollo, purché venga rispettato il limite di 30 giorni nell’arco dell’anno e con riferimento allo stesso soggetto conduttore. I contratti di locazione turistica devo essere stipulati fra persone fisiche e non devono rientrare nell’esercizio di attività di impresa. La disciplina include anche atri ambiti di applicazione. Nello specifico, sono previsti i contratti di locazione che hanno ad oggetto prestazioni di servizi accessori, quali fornitura di biancherie e pulizia dei locali. Tuttavia, affinché la normativa sia applicabile, è necessario che questi servizi non siano prevalenti rispetto alla locazione. Inoltre, sono soggetti alla disciplina delle locazioni turistiche pure quei contratti stipulati per il tramite di soggetti che operano nell’intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di siti online. In considerazione dei vantaggi offerti dai contratti di locazioni turistiche, specialmente perché non vi sono costi di registrazione, sempre più persone ricorrono a questo genere di regolamentazione. Non è un caso che nell’ultimo periodo siano anche incrementati i portali online che mettono in contatto i proprietari di immobili con gli ospiti per soggiorni non superiori a 30 giorni. Sono davvero molti i siti online consultabili e i più noti sono certamente booking, Vrbo, Homeaway e tantissimi altri ancora. I contratti di locazione turistica sono soggetti alle norme previste dal codice (articoli 1571 e seguenti del codice civile) e non prevedono un modello fisso. La parti possono liberamente concordare la misura del canone e la modalità del pagamento. Solo nell’ipotesi di canoni superiori a 2.999,00 euro è obbligatorio che il pagamento eseguito con sistemi tracciabili come bonifico, assegno, carta di credito e similari. Aspetto molto allettante è che per questo genere di affitto non viene richiesto di versare caparra, cauzioni o altro genere di garanzie. Bisogna anche non commettere l’errore di confondere la locazione turistica con altro genere di soggiorni ricadenti nell’attività imprenditoriale, come quello in una casa vacanza oppure presso un bed and breakfast: in questi casi siamo di fronte all’affitto degli spazi e senza servizi aggiuntivi come quello della pulizia e della biancheria. Ai fini della locazione turistica non contano servizi di ristorazione, stiratura, connessione etc. Le locazioni turistiche hanno ad oggetto unità immobiliari che dal catasto risultano civili abitazioni (con codice A/1 e A/11). Altro aspetto di fondamentale importanza attiene al rispetto della normativa regionale o comunale che riguarda le locazioni turistiche. Tanti comuni italiani hanno già adottato un regolamento specifico per disciplinare specificatamente questi contratti. Alcuni comuni hanno già adottato una tassa di soggiorno e talvolta richiedono anche l’annotazione, in apposito registro, di coloro che si occupano di locazioni turistiche. Pertanto, prima regola è quella di verificare l’eventuale disciplina adottata dal comune interessato. Successivamente, si potrà stilare il contratto rivolgendosi ad esperti del settore, ovvero consulenti legali che hanno maturato una certa esperienza, in grado di aggiungere tutte le clausole compatibili con la normativa e finalizzate alla tutela delle parti coinvolte nell’accordo. Il consulente legale spiegherà anche gli adempimenti legati al rilascio della ricevuta, attestante l’avvenuto pagamento del canone di locazione e al momento in cui verranno rilasciati i locali. Sulla ricevuta è necessario applicare una marca da bollo da 2,00 euro e solo quando il canone supera l’importo di 77,47 euro. Per quelle prenotazione a mezzo internet, accedendo ai siti specializzati come Airbnb, è generalmente prevista una commissione del 12% per l’ospite e del 3% per il proprietario dell’immobile. L’ospite avrà in mano una ricevuta fiscale, scaricabile direttamente dal portale, che assieme alle ricevute di pagamento sarà utile in sede di dichiarazione dei redditi.

La tassazione con cedolare secca

Una volta stabilito liberamente l’importo del canone, pagata la somma e rilasciata la ricevuta il proprietario dell’immobile sarà soggetto a tassazione ai fini Irpef, presentando la sua dichiarazione dei redditi. I redditi che derivano dalla locazione, anche se turistiche, obbligano i percettori a presentare il modello 730 o quello dei redditi. Trattasi, più nello specifico, di redditi fondiari che rientrano nel quadro RB del modello dei redditi. Tuttavia, al posto della tassazione Irpef, il locatore potrà optare per la cedolare secca, rivolgendosi ad un professionista che saprà come compilare correttamente il quadro RB o il modello RLI che dovrà essere consegnato all’Agenzia delle Entrate, assieme a tutta la documentazione necessaria per la registrazione. In caso in cui il contratto non sia registrato il professionista avrà cura di sbarrare la sezione dedicata e presente nel quadro RB. Il DL n. 50/2017 ha esteso l’applicabilità della cedolare secca anche per la sublocazione e per i contratti di comodato a titolo oneroso. Secondo il legislatore, infatti, le locazioni turistiche possono ricorrere anche fra un locatario intenzionato a sub-affittare l’immobile già locato. Inoltre, non è necessario che il locatario sia necessariamente il proprietario della casa, potendo benissimo vantare un diritto reale sulla stessa, come l’usufrutto oppure avere la mera disponibilità e detenzione dell’immobile. Queste ipotesi sono perfettamente coerenti con l’applicabilità della cedolare secca nei riguardi degli intermediari che operano online, tanto che il soggetto che pubblica l’annuncio potrebbe benissimo non essere il reale proprietario dell’immobile ma avere il mero consenso per provvedere alla stipula della locazione turistica. L’art. 4 del DL n.50/2017 ha specificato la posizione rivestita dagli intermediari che hanno il requisito di agenti immobiliari. Questi soggetti hanno il ruolo di mettere in contatto persone che dispongono di unità immobiliari con ospiti, così da essere gravati da una sostituzione tributaria. I soggetti intermediari, infatti, devono trasmette i dati relativi ai contratti conclusi. L’omessa o l’incompleta comunicazione li espone a severe sanzioni pecuniarie che vanno da 250,00 euro fino a 2.500,00 euro, ridotte alla metà qualora la trasmissione dei dati avviene entro 15 giorni successivi al termine di scadenza. Per scongiurare i casi di evasione fiscale gli intermediari che incassano i canoni di sublocazione oppure di comodato, operano quali sostituti d’imposta e devono applicare la ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni. Gli intermediari sono obbligati ad effettuare i versamenti e tutte le certificazioni ai sensi dell’art.17 DL n. 241/97 e dell’art. 4 del DPR n. 322/98. Così facendo, la cedolare secca viene posta a carico del sostituto, ovvero da un soggetto diverso da quello su cui nasce il presupposto tributario. Anche nel caso in cui non venga scelto il regime della cedolare secca non viene meno l’obbligo della ritenuta a carico dell’intermediario, che in questo caso rappresenta un acconto sull’Irpef liquidata in dichiarazione. Saper cogliere al volo l’opportunità della cedolare secca e i vantaggi della disciplina sulle locazioni turistiche inferiori a 30 giorni vuol dire saper sfruttare al massimo il proprio immobile.

Un consulente qualificato in materia saprà come illustrare ogni passo della normativa e tutti i profili riguardanti la responsabilità che incombe sugli agenti immobiliari, nonché sui gestori dei portali telematici che applicano l’imposta sostitutiva della cedolare secca.

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