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Perché conviene vendere casa prima dell’asta.

Postato da Mario Chiavola on 08/03/2018
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Vendere casa prima dell’asta è possibile e pure conveniente. Il presente articolo spiega, passo per passo, tutti i vantaggi che derivano dalla vendita pre-asta e come sbarazzarsi di un immobile prima che venga deprezzato in seguito alle aste rimaste deserte. Visitando il sito è possibile scoprire come attuare efficacemente la vendita di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata e prima dell’inizio della fase che riguarda l’asta giudiziaria. Inoltre, affidandosi ai servizi da parte di esperti nel settore si potrà esser certi di non sbagliare e di concludere un ottimo affare nell’interesse di tutte le parti coinvolte.

La casa all’asta: una condizione che colpisce sempre più cittadini

I momenti di crisi, il lavoro precario e la carenza di liquidità espongono sempre più persone ad accumulare debiti. L’impossibilità nel far fronte a tutti i pagamenti sottopone privati ed aziende a ritrovarsi debitori nei confronti di banche, uffici finanziari o altro genere di creditori. Ogni genere di creditore, tramite un avvocato, può intraprendere tutte le attività necessarie per il recupero delle somme vantate nei confronti di un soggetto. Si parte con una lettera di messa in mora che assegna al debitore un breve termine entro il quale pagare. Decorso inutilmente il termine il debitore riceverà un ricorso per decreto ingiuntivo, che viene emesso dal tribunale competente. In mancanza di opposizione o decorsi inutilmente 40 giorni dalla notificazione del decreto ingiuntivo, il creditore potrà procedere con la notifica di un secondo atto, ovvero il precetto. In questo modo il creditore manifesta la sua volontà di iniziare l’esecuzione forzata e l’avvio del procedimento di espropriazione. Attraverso il precetto, infatti, è il debitore viene intimato al pagamento delle somme che risultano dal titolo esecutivo, avvertendolo che in mancanza di pagamento si avvierà l’esecuzione forzata. In mancanza di pagamento, anche a seguito della notifica dell’atto di precetto a mezzo ufficiale giudiziario, il creditore dovrà attivare il procedimento esecutivo, per poter sottrarre in modo coattivo i beni del debitore. Esistono tre forme esecutive differenti, anche cumulabili fra loro: l’esecuzione mobiliare presso il debitore (pignorando beni e oggetti presenti in casa del debitore), presso terzi (pignorando cose o crediti che il debitore vanta presso terzi o da essi detenute) e immobiliare che consiste nel pignoramento degli immobili appartenenti al debitore. L’espropiazione è sempre diretta dal giudice competente per l’espropiazione e segue distinte fasi. Si parte con il pignoramento vero e proprio e superata la fase che riguarda l’eventuale intervento dei creditori, si giunge al momento dell’asta giudiziaria.

Cose’è l’asta giudiziaria e quali conseguenze comporta

Entro 90 giorni dal compimento del pignoramento, il creditore può presentare l’istanza di vendita dei beni pignorati. Le aste giudiziarie sono strumenti attraverso i quali attuare la vendita forzata di beni di un debitore. La legge prevede che quando un privato o una società siano gravati da debiti, anche i loro immobili possono diventare oggetto di vendita forzata. In questa maniera, i creditori possono recuperare le somme: dalla vendita forzata verrà ricavata liquidità, in modo da soddisfare completamente, o in parte, i creditori intervenuti nel processo. Le aste si svolgono secondo due diverse modalità: con incanto e senza incanto. Nel primo caso le offerte di acquisto vengono fatte in maniera visibile. Diversamente, nella modalità senza incanto le offerte vanno depositate presso la cancelleria del tribunale o al commissario. Vendere la casa prima che l’asta abbia inizio è possibile ma con i dovuti chiarimenti del caso. In linea generale vendere un immobile pignorato non è ammesso perché un acquirente ignaro di un pignoramento in corso può sempre chiedere la risoluzione del contratto di vendita, ottenendo la restituzione di quanto versato, oltre al risarcimento del danno nei confronti del debitore che ha taciuto il vincolo. Infatti, in corso di pignoramento, il debitore non può vendere beni facenti parte del suo patrimonio che sono esecutati: questo danneggerebbe i creditori, i quali possono fare causa affinché vengano dichiarati nulli gli atti di disposizione eseguiti dal debitore e sui beni oggetto di pignoramento. Inoltre, è bene precisare che tenere segreto un pignoramento in corso è pressoché impossibile. In fase di rogito, il notaio ha il compito di svelare all’acquirente ogni genere di vincolo che grava sull’immobile oggetto della compravendita. Quindi, il notaio renderà nota l’esistenza di eventuali ipoteche, servitù, diritti vari e anche le procedure in corso, come il pignoramento. Altro aspetto da considerare è che la vendita della casa ha ragione di essere attuata solo se il valore dell’immobile sia maggiore rispetto al debito residuo. Del resto, la vendita punta proprio al recupero del credito e alla completa estinzione dei debiti. Tuttavia, raggiunto un accordo con il creditore procedente è possibile arrivare ad un bonario componimento, evitando le lungaggini che caratterizzano l’iter dell’asta giudiziaria. Sarà fondamentale individuare un offerente ben disposto a svolgere una trattativa privata e a sottoscrivere un accordo in cui si stabilisca che il prezzo d’acquisto verrà suddiviso in parte a copertura del debito da cui dipende il pignoramento ed in parte al debitore proprietario. Ottenere il duplice consenso del creditore e dell’offerente favorirà tutte le parti coinvolte nell’accordo. Il debitore esecutato potrà evitare di sopportare ulteriori spese che derivano dall’esecuzione forzata e che andrebbero a limare il prezzo residuo dell’asta giudiziaria di sua spettanza. A tal fine, il debitore potrebbe individuare un offerente disposto, anche fra i propri amici e parenti. A fronte di questa possibilità e considerati i tempi ristretti in cui tutto può essere realizzato, potrebbe invogliare il creditore procedente a scontare il debito. Quanto al creditore procedente, egli avrà la garanzia di poter recuperare la somma in modo semplice e rapido, senza dover attendere i tempi delle normali procedure che, in Italia, sembrano stimati dai 5 fino a 8 anni. Alla luce di queste considerazioni vendere una casa pignorata e prima dell’asta è sicuramente possibile, purché vi sia l’accordo di tutte le parti coinvolte e la garanzia di un accordo scritto. Considerata la delicatezza della procedura, l’assistenza di un professionista appare necessaria, in modo da garantire la massima trasparenza: dalla redazione dell’atto scritto fino ai pagamenti e alla suddivisione degli stessi.

Vendere la casa pignorata conviene a tutte le parti interessate

Una volta raggiunto l’accordo con il creditore e l’offerente sarà necessario adottare una serie di accorgimenti, al fine di trarre la massima convenienza dall’operazione. In mancanza di accordo, infatti, avviando l’asta ordinaria e sotto la direzione del giudice, verranno disposti diversi tentativi, affinché si riesca a trovare un offerente. Le aste, nella quasi totalità dei casi, prevedo diversi tentativi in quanto vanno deserte, ovvero nessuno si presenta. Ad ogni asta deserta il giudice fissa una nuova convocazione, ribassando anche il prezzo d’asta originario del 25%. Sono davvero rari i casi in cui un’immobile pignorato e messo all’asta si riesca a vendere alla prima convocazione. Solitamente sono necessari diverse convocazioni e gli offerenti interessati hanno tutto l’interesse che l’asta vada inizialmente deserta, così da ottenere ribassi sul prezzo di vendita. Temporeggiare è ciò che fanno i potenziali acquirenti, almeno fino a quando il prezzo non venga ridotto in modo sostanzioso. Tenuto conto del ribasso pari al 25% per ogni asta deserta, vendere la casa prima dell’asta è conveniente per il debitore. Egli, infatti, non sarà soggetto ai vari esperimenti d’asta e alle conseguenze dei ribassi, che lo priverebbero di un immobile ad un controvalore molto più basso rispetto al reale prezzo di mercato. Insomma, vendere la casa prima dell’asta eviterebbe che il debitore perda il suo immobile ad un prezzo decisamente più basso anche del debito che vanta, con il concreto rischio di non riuscire nemmeno ad estinguerlo. Attraverso una trattativa privata il prezzo di vendita sarebbe tale da consentire al debitore non solo di recuperare una somma sufficiente da estinguere il debito, ma anche una parte residua di denaro che gli spetterebbe di diritto. Al giorno d’oggi mandare avanti la procedura d’asta sperando che vada deserta è assai rischioso. La normativa prevede che dopo 3 aste deserte il giudice ha la facoltà di disporre la vendita della casa, dimezzando la base dell’asta del 50%. Questo comporterebbe un significativo ribasso e che la casa verrebbe praticamente svenduta, lasciando insoddisfatte le parti. Il creditore non riuscirebbe a recuperare la somma e dovrebbe estendere il pignoramento su altri beni del debitore (se esistenti), mentre il debitore perderebbe la casa senza liberarsi del debito. Mandare avanti la procedura d’asta significa, nella quasi totalità dei casi, lasciare che il bene venga sottostimato e venduto a meno di un terzo del suo valore effettivo. Dal ricavato il creditore non sarebbe soddisfatto e il debitore si troverebbe comunque con delle pendenze non ancora del tutto estinte. Per le spiegate ragioni vendere la casa prima dell’asta, raggiungendo un accordo fa le parti, è l’unico modo per soddisfare tanto il creditore procedente e quanto il debitore proprietario. Pertanto, il debitore, con l’aiuto e l’assistenza di un consulente legale di fiducia, può raggiungere un accordo con il creditore, trovando un offerente interessato all’acquisto. L’accordo dovrà rispettare alcune fasi. Inizialmente verrà stilato un contratto scritto fra le parti, ovvero un atto privato che riporterà l’entità del debito da estinguere nei confronti del creditore, nonché l’impegno dell’offerente ad acquistare la casa. L’accordo dovrà anche specificare le modalità in cui verrà estinto il debito. A tal fine si può procedere specificando che sia lo stesso acquirente a pagare il prezzo di vendita al creditore, oppure che questi versi parte della somma al creditore e la parte residua al debitore. L’accordo dovrà prevedere l’impegno del creditore alla cancellazione dell’ipoteca e alla rinuncia all’azione esecutiva, una volta che venga estinto il debito. Attraverso l’aiuto di professionisti realizzare la vendita della casa prima dell’asta diventerà più semplice e si avrà la certezza di realizzare un vero affare.

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